A fennmaradási engedélyek kapcsán jellemzően eladás előtt keresnek meg a tulajdonosok. Az ingatlan jogi státuszán túl, a használt és különösen a felújítandó ingatlanok kapcsán az eladó az ingatlan műszaki állapotával kapcsolatban 5 évig köteles kellékszavatosságot vállani. Ez azt jelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan rejtett hibája, ami a rendeltetés szerű használatot akadályozza.
Én négy kategóriába sorolom a hibákat
Az a hiba mi jól látszik, akár laikusok számára is, az az ismert hiba. Pl repedezik a fal, vagy beázik a tető... Az is ismert hiba, amire az eladó felhívja a figyelmet. Tipikusan ilyen hiba, az hogy az épület penészedésre hajlamos. A penész időleges eltávolítása házilag is megoldható, és nagyon sokat számítanak a használati szokások, ki mennyit szellőztet, tereget vagy szárító gépet használ... húslevest főz 4 órán keresztül, vagy salátán él...
Tulajdonképpen bármilyen hiba lehet ismert hiba, amiről az eladó tájékoztatást ad. Ha van ismert hibája az épületnek érdemes azt leírni, felsorolni az adás vételi szerződésben, ahelyett, hogy elintézik annyival, hogy „megtekintett állapotban” kerül átadásra az ingatlan.
Azok a hibák, amik alapos szemrevételezéssel felismerhetők, vagy amikre az épület korából lehet következtetni azok a felismerhető hibák. A lakás jellegéből és korából adódó problémák kikövetkeztethetőek, akkor is ha szemmel nem láthatóak. Ezek szintén nem tartoznak az eladó kellékszavatossági kötelezettsége alá.
Ezért kell megnézni alaposan megvizsgálni az épületet pl.: megnézni a padlást vagy körbe járni az oldalhatáron álló épületet is, hogy a szomszéd felőli oldalon is megvizsgáljuk, a csapadékvíz elvezetést. Na ezekre utal a „megtekintett állapotban” kifejezés.
Szakértőként ezt kiegészíteném azzal, hogy egy alapos szemle alatt, az ok-okozati összefüggések is felismerhetőek egy szakember számára. Például, hogy azért repedezett a fal, mert egy régi fafödém készült, koszorú nélkül... Vagy éppen azért repedezett a fal, mert megsüllyedt az alap...azért süllyedt meg az alap, mert nincs eresz csatorna, alámossa az esővíz a házat... Ezek felismerhető, több rétegű hibák, amik miatt érdemes szakembert hívni a kiszemelt épülethez. Természetesen, ha ezekről tájékoztatja a felkészült és etikus eladó a vevőt, akkor már ezzel kapcsolatban nem terheli a feleősség, hiszen annak tudatában veszi majd meg a vevő, hogy ezeknek a helyre állítása szükséges.
Azok lesznek a rejtett hibák, amik nem megállapíthatóak a szemle során és akadályozzák a rendeltetés szerű használatot. Ezek lehetnek az eltakart szerkezetek hibái, pl alapozási hibák, vagy a falazat hibája, esetleg hónapokkal később derül ki, hogy nem működik a kazán vagy a légkondi... Szakértőként találkoztam olyan esettel, amikor egy korábbi melléképületből alakítanak ki lakószobát. Tégla alapozása volt ennek a falnak, és nem volt a padlóban megfelelő hőszigetelés... De tipikus ilyen hiba az úgy nevezett takaréküreges falazás, vagy az amikor a téglákat fektetve használják a falazatnál... így nagyobb felület, de kisebb keresztmetszet építhető adott tégla mennyiségből. Ezekkel az a baj, hogy a teherbírásuk messze elmarad az elvárhatótól, és ugyan nem fog összedőlni, ha az elmúlt kb 40 évet kibírta (jellemzően akkor építették ezeket) de ráépíteni, nehezebb tetőcserepet tenni, napelemrendszert telepíteni nem lehet... Problémás lesz az utólagos hőszigetelés dübelezése, vagy ha belül új vezeték hornyokat szeretnénk kialakítani...
Ha ennyire öreg felújítandó házat venne vagy adna el, érdemes alapfeltárást fal feltárást végezni, és akkor ezek a hibák is az ismert hibák kategóriájába fognak esni!
Ezek azok a hibák, amik lehetnének ismert hibák is, mert a feltárás vagy a felújítás során kiderül, hogy valaki korábban már tudott erről a hibáról és sikeresen vagy sikertelenül korrigálta!
Például friss festés egy penészedésre hajlamos épületben!
Szakértőként találkoztam egy olyan esettel, ahol kívülről volt egy bevakolt hőszigetelt fal, semmi repedés elmozdulás már nem volt megállapítható. Eresz csatorna rendben. Belül elfogadható állapotú padló és álmennyezet a szobákban. Kb semmi rendkívüli. Az új tulajdonos elkezdte felújítani a házat, elbontotta a padlót, elbontotta az álmennyezetet, és akkor vált láthatóvá, hogy az épület sarka valamikor korábban megsüllyedt. Egy álpadlóval hozták vízszintesbe a padlót. Na ez a hiba is lehetett volna ismert hiba, ha felhívja rá a figyelmet az eladó. Különösem azért, mert a víz elvezetést már megoldották, tehát a károsodás oka megszűnt, a falat, alapozást meg lehet erősíteni utólag, persze ez mind költség, de nem lehetetlen.
Pl egy hasonló esetem volt, amikor az ügyfelem egy ilyen felújítandó épületet vett, annak tudatában, hogy az alap meg van süllyedve. Itt, mindenhonnan látszott is arepedés, padló süllyedés. Mivel amúgy is bővíteni szerették volna, ennek a falszakasznak az elbontásával kalkulálva terveztük meg a komplett felújítást és a bővítést.
Erre nincsenek konkrét előírások, de ideális adás-vétel esetén az épület műszaki állapotát azonosan látja a vevő és az eladó. Pl.: mindenki tudja, hogy az ingatlan, bontandó. Felújítandó épület esetén nem árt letisztázni, hogy mi az, ami azonnal javítandó, pl.: beázik a tető, mi az ami előbb-utóbb javítandó, pl.: korszerűtlen ablakok... erről majd a vevő eldönti, hogy mikor szeretné korszerűsíteni. A szerződéshez érdemes hibalistát és szakvéleményt csatolni.
Az adás vétel a vevő és az eladó számára is kockázatos lehet, ha eladó vagy és szeretnél nyílt lapokkal játszani, akkor készíttess szakvéleményt! Ha vevő vagy, akkor nézesd át szakemberrel a kiszemelt épületet. Ha vevőként bővítést, tetőtér beépítést tervezel, akkor ebből a szempontból is meg kell vizsgálni az épületet, el bírja-e a plusz terhet a szerkezet, van-e még lehetőség a telek beéítettségének növelésére?
A használt ingatlan eladása kapcsán kötelező az energetikai tanúsítvány és a villamos biztonsági felülvizsgálat készíttetése. Ezek is a valós állapotot hivatottak rögzíteni, új építésú ingatlanoknál van konkrét követelmény aminek meg kell felelni, a régebbi épületeknél meg csak a vizsgálat szükséges, annak eredménye alapján pedig a vevő eldönti, hogy megveszi-e az épületet.
Az adás-vétel során a vevő köteles alaposan megvizsgálni az ingatlan, az eladó pedig köteles tájékoztatni a vevőt az általa ismert hibákról, akkor is ha azok nem látszanak! Mindkét fél érdeke a műszaki állapot valóságnak megfelelő rögzítése a szerződésben.
Kérj tőlünk visszahívást és egyeztetünk egy időpontot, amikor átnézzük az épületet!