Embedded Files
Példa esetek
Minden háznak megvan a maga története. Ideális esetben az építtető először bejelentési tervet, vagy engedélyezési tervet ad be. Majd megépíti az épületet, természetesen az építési naplóban dokumentálva a folyamatot, ide feltöltve a szükséges dokumentumokat, pl. szerződéseket, kivitelezői nyilatkozatokat... Végül használatba vételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt kér, majd az elkészült épületet felméreti földmérővel és a földhivatalhoz benyújtja a mérési vázlatot és a használatbavételi engedélyt. Ha minden jól megy, így kerül fel a földhivatali nyilvántartásba az épület. Ez a sok résztvevős, hónapokat, akár éveket felölelő folyamat több ponton is megakadhat.
A cikkeimben szakértőként arra mutatok pár példát, hogy hol akadt meg az engedélyeztetés - építés – használatba vételi engedély megkérésének folyamata és az mikor és hogyan orvosolható!
Sokszor csak eladáskor szembesül vele a tulajdonos vagy a vevő, hogy földhivatali térképmásolaton egyes épületek vagy épületrészek nincsenek is feltüntetve.
Engedéllyel bővített épület, de a használatbavételi engedélyt nem kérték meg rá... eddig!
Egy nehéz sorsú ügyfelem egy családi házat örökölt a szüleitől, melyet értékesíteni szeretett volna. Édesapját még gyerekkorában elveszítette, édesanyját pedig 14 éves korában. Mikor 18 éves lett, el szerette volna adni azt a házat amihez csak rossz emlékek fűzték.
Az épületet engedélyezési tervek alapján bővítették a szülők. Eredetileg a telek hátsó részén volt egy kb 40 nm-es alápincézett, földszintes lakó,- vagy nyaraló épület. Az '90-es években kértek építésiengedélyt a bővítésre, melynek során egy pince+földszint+tetőtér beépítéses épületrésszel egészítették ki a meglévő épületet.
Néhány éven belül a tervek szerint elkészült a bővítés valamint egy télikert, ami terveken még nem szerepelt. - Az így elkészült épületre, ami emiatt eltért az engedélyezettől is már nem kérték meg a használatbavételi engedélyt.
Amikor a tulaj meghirdette a rendezetlen ingatlant, a vevők nagyon sokat akartak alkudni, erre való hivatkozással. Hiába történt annak idején szakszerűen a kivitelezés, jó ideig lakatlanul állt az épület. Szakértőként azt állapítottam meg, hogy a nem megfelelő vízelvezetés és az eldugult ereszcsatorna miatt az épület több helyen vizesedett, fagykárok, repedések voltak láthatóak.
A maximális beépíthetőséget az engedélytől eltérő részekkel együtt sem lépték túl. A dokumentáció készítése során, sem az akkori kivitelező, sem a műszaki ellenőr nyilatkozata nem állt rendelkezésünkre, ami alátámasztotta volna, hogy az építési folyamat szakszerű és az előírásoknak megfelelő volt. - Ezért szakértőket kellett bevonni.
A statikus kolléga többek közt előírta a korlátok megmagasítását. - Különösen balesetveszélyes volt a pinceszinti garázs lejáró feletti szakasz. Előírta továbbá a repedések helyreállítását, ami nem csak esztétikai helyreállítást jelent, hanem szerkezeti helyreállítást pl.:falvarrást, valamint a terasz felfagyott burkolatának javítását... amik a rendeltetésszerű használatnak a feltételei.
A helyreállító munkálatok rendre elkészültek és végül bírság kiszabása nélkül kiadták a hatósági bizonyítványt. Az ingatlan jogi státuszát rendeztük, hitelezhető, CSOK-ra alkalmas lett, a tulaj pedig piaci áron el tudta adni a házat!
Pince és terasz bővítés engedély nélkül
A telken három épület állt. Egy picike lakóház, ami már állt 1968-ban, amikor a tulajdonos családja megvásárolta. A telek végében melléképületek álltak, melyek építési helyen kívül voltak, de a földhivatali térképmásolaton szerepeltek. És végül a főépület, amit 1975-ben építettek, az akkori tervek szerint. Egy félig alápincézett, földszint plusz tetőteres épületről van szó, mely szerepelt is a térképmásolaton.
Az utólagos legalizálásra azért volt szükségük, mert szerették volna eladni az ingatlant, de később épült egy dongaboltozatos pince és afelett egy fedett terasz, mely viszont már nem szerepelt a térképmásolaton.
A tulajdonosok elmondása szerint a pince 1990 környékén épült. Légi felvételen 2002-től egyérteleműen látszott, korábbról nem volt adat. A terasz fedése a légi fotók alapján 2009-2010-ben készült. Mindkét építkezés 10 évnél régebben történt.
A statikus kolléga a szakvéleményében előírta a téglaboltozat fugáinak pótlását.
A téglaközök habarccsal való kitöltése azért volt szükség, hogy a boltozat teherelosztása, és a téglák közti teherátadás egységes legyen. A javítási munkálatok elvégzésével a szerkezet szabályossá vált.
A felette lévő faszerkezetű terasztető kialakítása és állapota megfelelő volt.
Az összes épület felkerült a földhivatali térképmásolatra, így hitelezhetővé vált az ingatlan és el tudták adni a tulajdonosok!
Generációk harca
A következő történetek arról szól, hogy egy idő után, nem csak a panellakást nőheti ki egy család, de bizony a telket is, hiszen tulajdonképen annak is végesek a beépítési lehetőségei...
Az adott telken állt egy tetőtér beépítéses családi ház, egy garázs és egy kis faház, ami szintén lakhatóvá volt átalakítva. Ez a kiinduló állapot már meghaladta a beépíthetőséget. A családi házat egy előtérrel és egy terasszal bővítették, ami nem szerepelt a térképmásolaton. Illetve sem a garázs sem a kis faház nem szerepelt a térképmásolaton.
A tulajdonos szeretett volna egy negyedik(!) különálló épületet elhelyezni a telken a felnőtt gyermeke számára. Addig keresett, amíg talált egy „kollégát” aki ugyan tájékoztatta arról, hogy az elképzelt épület semmilyen szempontból nem felel meg az előírásoknak, még is megállapodott vele, hogy a tulaj felelősségére megtervezi a szabálytalan épületet.
Azért neveztem „kollégának”, mert tervezői jogosultsága nem volt. (Ön pl elmenne egy olyan fogorvoshoz aki nem is fogorvos?)
A szomszéd bejelentést tett szabálytalan építkezésre hivatkozva. Az építéshatóság szemlét tartott. A tulajdonost kötelezték fennmaradási és továbbépítési engedély lefolytatására.
Fennmaradási engedély csak a teljesen szabályos telekre adható ki. Ahhoz hogy a beépítési % megfeleljen, a tulajdonosnak két választása volt:
vagy lebontja a most épült épületet és a 10 évnél régebbi garázs és faház megmarad.
vagy lebontja a meglévő garázst és a faházat, az új épületméretét pedig csökkenit.
A költségeket tekintve, a tulaj kifizette a jogosultság nélküli tervezőt, a szabálytalan épület építési költségeit, a fennmaradási engedély költségeit, a bontások költségét, bírságot. És nem az lett a végeredmény amire számított, tehát ily módon nem tudta a gyermekét támogatni az életkezdésben, vagy nem tudom miben, mert a fia már 40 éves volt. Ezt mind figyelembe véve olyan költségeket emésztett fel a projekt, amiből talán más megoldás is elképzelhető lett volna.
Elmesélek egy másik történetet is:
Itt is állt a telken egy 3+fél szobás családi ház és egy nyári konyha. Ebben lakott a mama. Az egyik szobát használta ő maga, egy másikban a macskája lakott, a harmadik szoba nappali-féle volt, itt ritkán tartózkodott, nem is fűtötte, és a félszobát sem használta. A konyha helyett a nyári konyhában főzött télen-nyáron. Tehát valódi használatban 1 szoba és fürdő volt, a többiben csak közlekedett...
A fia elvált, és haza költözött. Épített magának engedély nélkül egy 1+fél szobás lakrészt. Majd mivel az unoka is egyre több időt töltött velük, az ő számára még egy szobával bővítette ezt az engedély nélküli lakrészt.
Itt bírság mellett megmaradhatott a bővítés, de elgondolkodtatott a történetük, döntéseik, hogy vajon miért a nagy házban lakik a mami egyedül, alig használva azt, és miért kényszerül a fia és az unokája a kisebb lakrészbe, és miért döntenek a szabálytalan építkezés mellet?
Nekem szakértőként úgy tűnik, hogy a meglévő alapterületből, a szabályos kereteken belül, és abból az összegből, amit az új részek építésére költöttek átépíthető és felújítható lett volna a nagy épület úgy, hogy minden generáció számára, ami már csak 1-1 embert jelent, biztosítva legyen a szükséges és elégséges közelség és privát szféra. - És a zsebükben maradt volna a bírság összege!
Szakszerűség (?)
Egy négy gyermekes család vásárolt egy vályog házat, amit beköltözéskor egy tégla építésű szobával bővítettek. Ez több mint 20 éve történt.
Majd kb 15 évvel ezelőtt az épület kigyulladt, az oltóvíztől a vályog fal több helyen megrogyott. Ekkor az épületet helyre állították, több vályog falat téglaépítésűre váltottak, beton koszorú és térdfalas tetőtér beépítés készült.
A tetőtér beépítésre és a szoba bővítésre is kellett volna engedélyt kérni. A kivitelezés minőségére enged következtetni, hogy az épület pár év múlva újra kigyulladt. Ekkor a tűz és az oltóvíz már nem tett akkora kárt az épületben, a tartó szerkezeteknek nem lett baja, de anyagi okok miatt a teljes felújítás nem készült el azóta sem. Majd a tulajdonos egy konténer jellegű garázst létesített szabálytalan helyen, az előkertben.
Ekkor a szomszéd bejelentést tett engedély nélküli és szabálytalan építkezés kapcsán. A garázst el kellett bontani, a lakóépület engedély nélküli bővítéseire pedig fennmaradási engedélyt kellett kérnie.
A nehézsége az volt ennek a megbízásnak, hogy az épület nem volt befejezve, hiányosak voltak a burkolatok, a festés... az elektromos hálózat kialakítása szabálytalan volt. Mindkét tűzeset elektromos tűz volt.
Szakértő kollégáimmal építészeti, tartószerkezeti és elektromos felülvizsgálatot is végeztünk. A tulajdonos serencsére együttműködő volt, készséggel elvégezte a szükséges helyreállító, befejező munkálatokat, ezúttal szakszerűen az iránymutatásunk alapján, és végül az épület megkapta a fennmaradási engedélyt.
Egy könnyebb eset!
Egy testvérpár megörökölte meg az édesapjuk által épített családi házat. Az ingatlan jó környéken helyezkedett el, az örökösök lakhatása megoldott volt, így az eladás mellett döntöttek.
A garázs mögött engedély nélkül bővítette a korábbi tulajdonos az épületet egy műhellyel. A fennmaradási engedély erre a bővítésre vonatkozott, és a kert végében található tároló épületre, amelyek nem szerepeltek a térképmásolaton. Az épület csak pár hónapja állt üresen. De látszott, hogy jókarban tartása megvalósult, a rendszeres felújításokat, a szükséges javításokat folyamatosan elvégezték.
A bővítés és a melléképület is szabályosan és szakszerűen volt kialakítva. Mindkettő már 10 évnél régebben megépült.
Az eredeti épület építészeti minősége is megfelelő volt. Talán ma már nem ilyen burkolatokat, anyagokat, színeket használnánk, de még így is egy időtálló klasszikus stílusa van az épületnek. A bővítés és a melléképület azonos anyagokkal és stílusban, hozzá illeszkedő módon készültek el. Így könnyű volt megszerezni rá a tervtanács és az építésügyi hatóság jóváhagyását is.
Előre megfontolt szándékkal... (?)
Volt egyszer egy különös telefonhívásom, amikor is a tulaj tulajdonképpen már elszánta magát, arra hogy engedély nélkül és szabálytalanul fog bővíteni egy épületet, de előtte szeretett volna tájékozódni a következményekről. Végülis érthető, hogy szeretett volna tisztában lenni a kockázatokkal és mellékhatásokkal.
Ilyen esetben pedig a következmény az, hogy az építéshatóság eljárást kezdeményez és felszólítja a tulajt a szabályosságot is tartalmazó fennmaradási engedély beadására. - Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a telek összes épületének szabályosnak kell lennie. Azt nem mondják meg hogy hogyan, az ember eldöntheti hogy melyik ujját harapja meg. De csak akkor kapja meg a fennmaradási engedélyt, ha minden szabályos.
Vagy pedig, ha egyértelműen látszik, hogy mi az új (10 éven belüli) és szabálytalan is, akkor bontási határozatot kap...
A javaslatom az, hogy keressen olyan telket, aminek a beépítési paraméterei megengedik hogy ott megvalósítsa az elképzeléseit!
A szabálytalan építést már csak azért sem javaslom, mert előbb-utóbb minden ingatlan piacra kerül, ha nem a tulaj életében, akkor majd később. Sok esetben az örökösök vesződnek a rendezés procedúrájával. Ilyenkor az jelenti a nagyobb segítséget, ha könnyen bontható a szabálytalan rész...
A szabálytalan építést már csak azért sem javaslom, mert előbb-utóbb minden ingatlan piacra kerül, ha nem a tulaj életében, akkor majd később. Sok esetben az örökösök vesződnek a rendezés procedúrájával. Ilyenkor az jelenti a nagyobb segítséget, ha könnyen bontható a szabálytalan rész...
De hogy egy bátorító, pozitív példával zárjam ezt az írásomat... Gyakran keresnek meg idősebb ingatlan tulajdonosok, akik tudják, hogy annak idején engedély nélkül bővítették a családi házat vagy nyaralót, és szeretnék rendezett állapotban hátra hagyni az ingatlant örököseik számára, akik valószínűleg értékesíteni fogják. Ilyenkorra a bírságolhatóság elévül, és örömmel segítünk rendezni az ingatlan jog státuszát! Sosem késő erre gondolni, és megkímélni az utánunk következőket ennek költségétől és a herce-hurcától!
Felújítás
Biztosan ismerős az amikor arra hivatkoznak, hogy „de hát ott már állt egy épület annak a helyére építettünk!” Na ez nem felújítás!
A jogszabályok lehetővé teszik, még a szabálytalan épületek esetében, is az állagmegóvást, felújítást, korszerűsítést. Vagyis az olyan munkálatokat, amik a külső kubatúrát nem érintik, de az épület belseje, homlokzata átalakítható, átépíthető.. Kifejezetten tiltja a jogszabály az elbontást és újra építést, még arra az esetre is kitér, hogy ha szakaszosan, részlenként kerül elbontásra és újra építésre az épület.
Mit jelen ez?
Ez azt jelenti, hogy ha vmit elbontásra kerül, akkor az jogvesztő, és olyan mintha teljesen új épületet építenék, mintha soha nem is állt volna ott semmi. Tehát építési engedélyt kell rá kérni, tehát be kell tartani az éppen aktuális előírásokat. Vagyis ha történetesen egy szabálytalan épületről vagy épületrészről van szó, akkor azt ha elbontásra kerül, akkor nem építhető vissza.
Ha amúgy is kapna építési engedélyt az épület, akkor bírság mellett meg fogja kapni a fennmaradási engedélyt is, de ha nem szabályos az épület, akkor annak bontás lesz a szankciója. A bírságot arra szükséges fizetni, hogy előzetesen nem volt építési engedély.
A cikkben a fotó egy ilyen esetet mutat kicsiben: az előteret teljesen elbontották, majd épült egy másik ugyanakkora. Ez nem felújítás! Ezek a fotók egyébként a Google Utcaképben találtam, nem pedig egy szomszéd küldte.
Volt egy ügyem, egy kertvárosi ingatlan kapcsán, ahol jelen esetben szabadonálló beépítési mód volt az előírás - 5 m előkert, 3-3 m oldalkert és 6 m hátsó kert elhagyásával az építési hely a telek közepén volt - de az idők során egy „U” alakú beépítés alakult ki. A telek túl épített is volt, mert egy hosszú telket osztottak meg korábban, és ezen az oldalán állt az épület. Így még felújítandó állapotban is értéket képviselt, a nagy beépítettség és a hasznos alapterület miatt. A tulaj elég sok bontással újította fel, vagy építette újjá az épületet. A szomszéd feljelentette... most áll az építkezést... és azon folyik a pereskedés, hogy mi számít felújításnak... Ezt én sem fogom tudni megmondani, mivel nincsen pontos definíciója az országos előírások szerint, csak kb annyi, hogy a befoglaló forma ne változzon. Vannak helyi előírások ahol pl úgy fogalmaznak, hogy min. 1 m magasságig maradjon falazat, vagy hogy helyiséget tartalmazzon. Pl ha egy épületen tetőt és födémet cserélnek, akkor még állnak a falak, esetleg új koszorú is kerül rá, az még felújításnak számít.
Azért nincs pontos definíciója a felújításnak, mert anyagi értelemben a tulajdonos beruházó hivatott eldönteni, hogy neki megéri-e az a felújítás.
Tőlem szokták kérdezni, hogy meddig éri meg felújítani egy épületet. Ezt végül is anyagi értelemben ki lehet számolni, hogy egy új épület árához képest megéri-e felújítani, figyelembe véve az esetleges kompromisszumokat, és azt hogy mi az amiben a felújított épület nyomába sem fog érni egy új épületnek.
Egy átlagos épület esetén 3 fő dolgot szoktam megvizsgálni:
alapozás és falak + aljzat nedvességszigetelése
födém szerkezete és állapota
tető szerkezete és állapota
Ha a 3-ból csak 1-gyel kell foglalkozni, akkor az valószínűleg anyagi értelemben megéri.
Ha 2-höz hozzányúlunk, akkor sok múlik az egyéb dolgokon, pl hogy a belső elrendezés, válaszfalak, vizesblokk marad vagy az is átépítésre kerül? De más miatt is értékes lehet számunkra egy konkrét ingatlan, pl ott nőttünk fel, nagyon jó helyen van...
Szóval gondoljuk át, megtérül-e a felújítás, és akkor azt és csak azt végezzük el! És hogy ne legyen zsákba macska, pl hogy nincs is alapja a falnak, előtte végezzünk feltárást! Felújítandó épület esetén ehhez akár az eladó is hozzájárulhat, de legkésőbb mielőtt nekiugrunk a felújításnak, a feltárásokat el kell végezni!
Google Sites
Report abuse