Mikor van szükség fennmaradási engedélyre vagy építésügyi hatósági bizonyítványra?

Ha engedély nélkül épült valami, vagy volt rá engedély, de attól eltérően valósult meg az épület, akkor bírság terhe mellet az elkészült épületrészek hivatalossá tehetők, és tovább építhetők. A bírság mértéke függ a készültségi foktól és az alapterülettől.

A leggyakrabban előforduló esetekben ezekkel a bírság összegekkel kell számolni, ha teljesen kész az épület:

Lakóépületre: 72 ezer Ft/nettó m2

Tároló, garázs: 48e vagy 80e Ft/ nettó m2 – attól függ, hogy 60 nm alatti vagy feletti

Nyaraló: 120 ezer Ft/ nettó m2

Szállás vagy vendéglátó épület: 160 ezer Ft Ft/ nettó m2

Ipari épület: 140 ezer Ft Ft/ nettó m2

Gazdasági épület: 100 ezer Ft Ft/ nettó m2

Szakértőként találkozom azzal a félreértéssel, hogy „Ha a bírságot kifizetik, akkor maradhat az épület.” De nem ez a logikája. Ha engedély nélkül épült, de szabályos, akkor bírság mellett maradhat. Ha engedély nélkül épült, és szabálytalan is, akkor el kell bontani. Mindez persze csak a 10 éven belül történt esetekre igaz. A keletkezés idejét légi felvételekkel ellenőrzik, Google Earth program vagy más, nem nyilvános térinformatikai rendszerek segítségével.

Ebben az esetben az építésügyi hatóság birság érvényesítési joga már elévült. Építésügyi hatósági bizonyítványt kell kérni az épületre. Az épületről utólag kell építészeti dokumentációt készíttetni és épület feltüntetési vázrajzot kell csináltatni egy földmérővel. Az elkészült épület szakszerűségéről és minőségéről nyilatkoznia kell a kivitelezőnek, vagy ha ő nem elérhető, akkor pedig utólag szakértőknek kell megvizsgálnia az épületet és nyilatkoznia arról, hogy az épület a rendeltetésszerű használatra alkalmas. Minden szakterületről külön-külön a megfelelő jogosultsággal rendelkező kolléga nyilatkozata szükséges: építésügyi műszaki szakérő, tartószerkezeti szakértő, épületgépész szakértő és épületvillamossági szakértő.

A szabálytalanság több féle lehet: pl. szakszerűtlen kivitelezés vagy túlépítés, ha meghaladja a beépíthetőségi %-ot esetleg építési helyen kívük történt a bővítés. Ilyenkor az épületet szabályossá kell tenni, bontással, átépítéssel. A hatóság nem rendeli el, hogy konkrétan hogyan, a tulaj eldöntheti, hogy melyik újját harapja meg. Bár az eddigi szakértői tapasztalataim alapján nem sok mozgástér szokott maradni, de törekszem a legoptimálisabb és legköltséghatékonyabb megoldást megkeresni ilyen esetekben. 

Az ilyen ingatlanok hátránya, hogy nem lehet CSOK-ot felvenni rá. A jelzálog hitelek is csak maximum a jogtiszta részt veszik figyelembe, ami aránytalan és kedvezőtlen lehet az ingatlan piaci értékéhez viszonyítva. Marad a személyi hitel, ami nem biztos hogy elégséges. Valamint a rendezetlen ingatlan kiesik a felújítási és korszerűsítési pályázatokból is.

Ebben az esetben már nincs a hatóságnak szankcionálási joga, de a hatósági bizonyítvány vagy a fennmaradási engedély kiadását megtagadja szabálytalan épület esetén.